property
ঢাকার আবাসন বাজার ২০২৬: স্থিতিশীল প্রবৃদ্ধি ও সরবরাহ সংকটের মধ্যে নতুন ক্রেতাদের জন্য গাইড
বার্ষিক চাহিদা ১ লাখ ২০ হাজার ইউনিট হলেও প্রায় ৪০ শতাংশ চাহিদা পূরণ হচ্ছে না; সরবরাহ সংকট ও নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি প্রথমবার ফ্ল্যাট কিনতে আসা ক্রেতাদের জন্য বাজারের চিত্র আমূল বদলে দিচ্ছে।
আমরা এটি কীভাবে রিপোর্ট করেছি
২০২৬ সালে ঢাকার আবাসন বাজার নতুন ক্রেতাদের সামনে এক জটিল পরিস্থিতি তুলে ধরছে: উচ্চ-মধ্যমানের এলাকাগুলোতে দাম ক্রমাগত বাড়ছে, আর সেই সঙ্গে তীব্র হচ্ছে সরবরাহ সংকট, যা আগামীতে আরও গভীর হবে বলে আশঙ্কা করা হচ্ছে। শিল্প বিশ্লেষণ অনুযায়ী, বার্ষিক আবাসন চাহিদা প্রায় ১ লাখ ২০ হাজার ইউনিট হলেও এর প্রায় ৪০ শতাংশই অপূর্ণ থেকে যাচ্ছে [১]।
এই ভারসাম্যহীনতা গুরুত্বপূর্ণ, কারণ গত পাঁচ বছরে বাজারের চরিত্র আমূলভাবে বদলে গেছে। নির্মাণ ব্যয় ৩০ থেকে ৪০ শতাংশ বেড়ে যাওয়ায় একটি সাধারণ ফ্ল্যাটের দামও ৭৫ লাখ টাকা ছাড়িয়ে গেছে এবং ডেভেলপাররা নতুন প্রকল্পে দাম বাড়াতে বাধ্য হচ্ছেন [২]। একই সঙ্গে, উচ্চ সুদের হার এবং বুকিং বাতিলের ঢেউয়ে ফ্ল্যাট বিক্রি আগের তুলনায় প্রায় ৫০ শতাংশ কমে গেছে, যা সরবরাহ সংকটকে আরও তীব্র করে তুলেছে [৫]। ২০২৬ সালে যারা ঢাকায় প্রথমবার বাড়ি কিনতে চাইছেন, তাদের জন্য বাজারে কোথায় মূল্য ধরে রাখছে এবং কোথায় তা স্থানান্তরিত হচ্ছে তা বোঝা অত্যন্ত জরুরি।
প্রবৃদ্ধি কোথায়
২০২৬ সালে সবচেয়ে সক্রিয় মূল্যবৃদ্ধি ঘটছে ঐতিহ্যবাহী অভিজাত এলাকাগুলোতে নয়, বরং উচ্চ-মধ্যমানের এলাকাগুলোতে। উত্তরা, ধানমন্ডি ও বসুন্ধরার মতো এলাকায় বার্ষিক মূল্যবৃদ্ধির হার ১০ থেকে ১৪ শতাংশ, এবং প্রতি বর্গফুটের দাম ৮ হাজার থেকে ১৬ হাজার টাকার মধ্যে রয়েছে [৪]। তুলনামূলক সাশ্রয়ী মূল্যে ভবিষ্যতে দাম বাড়ার সম্ভাবনা খুঁজছেন এমন ক্রেতাদের কাছে এই এলাকাগুলো সবচেয়ে আকর্ষণীয় হয়ে উঠেছে। অন্যদিকে, গুলশান ও বনানী—যা দীর্ঘদিন ধরে শহরের সবচেয়ে পছন্দের ঠিকানা—২০২৩-২০২৪ সালে ২৫ থেকে ৪০ শতাংশ তীব্র মূল্যবৃদ্ধির পর এখন কিছুটা স্থিতিশীল হয়েছে। এই অভিজাত এলাকাগুলোতে প্রতি বর্গফুটের দাম এখন ১৮ হাজার থেকে ২৮ হাজার টাকার মধ্যে রয়েছে [৩]।
নতুন ক্রেতাদের জন্য এর অর্থ কী
প্রথমবার ফ্ল্যাট কিনতে আসা একজন ক্রেতার জন্য উচ্চ নির্মাণ ব্যয় ও সীমিত নতুন সরবরাহের সমন্বয় মানে হলো অপেক্ষা করলে দাম কমার সম্ভাবনা কম। প্রকল্প বাতিল ও নতুন উদ্বোধন হ্রাসের কারণে সরবরাহ সংকট অদূর ভবিষ্যতে আরও গভীর হবে বলে ধারণা করা হচ্ছে [৫]। যারা উচ্চ সুদের হার সত্ত্বেও ঋণ নিশ্চিত করতে পারছেন, তারা ক্রমবর্ধমান দামের উচ্চ-মধ্যমানের এলাকার পেছনে ছোটার চেয়ে বরং স্থিতিশীল হয়ে আসা অভিজাত এলাকায় দরদাম করার সুযোগ পেতে পারেন। উচ্চ-প্রবৃদ্ধির এলাকাগুলোতে প্রতিযোগিতা দাম ক্রমাগত ঊর্ধ্বমুখী রাখছে, তাই দেরি না করে দ্রুত সিদ্ধান্ত নেওয়াটাই সুবিধাজনক হতে পারে [৪]।
মূল বিষয় হলো, ২০২৬ সালে ঢাকার আবাসন বাজারে সফল হতে হলে এলাকা বাছাইয়ে সতর্ক থাকতে হবে। অভিজাত ও উচ্চ-মধ্যমানের এলাকার মধ্যকার ব্যবধান কমে আসছে, এবং সরবরাহ সংকট সহসা কাটার সম্ভাবনা নেই। নতুন ক্রেতাদের উচিত যাচাইকৃত ডেভেলপারদের ওপর নজর দেওয়া, নির্মাণের সময়সীমা ভালোভাবে খতিয়ে দেখা এবং গত পাঁচ বছরে নির্মাণ ব্যয় ৩০ থেকে ৪০ শতাংশ বেড়ে যাওয়ার কথা মাথায় রেখে বাড়তি খরচের জন্য আগে থেকেই বাজেট রাখা [২]। বার্ষিক চাহিদা সরবরাহকে ছাড়িয়ে যাওয়ায় বাজার মূলত সংকটের মধ্যেই রয়েছে—আর যারা স্পষ্ট কৌশল নিয়ে বাজারে প্রবেশ করবেন, তারাই এই পরিস্থিতি সবচেয়ে ভালোভাবে সামলাতে পারবেন।