শহরতলির দিকে ঝুঁকছে ঢাকা: নীতি ও পরিকল্পনা কীভাবে বদলে দিচ্ছে আবাসন বাজার

প্রায় ৩ কোটি ৭০ লাখ মানুষের শহর ঢাকা চারটি নদী দিয়ে ঘেরা। শিল্পবর্জ্য ও পয়ঃনিষ্কাশন দীর্ঘদিন ধরে এই নদীগুলোকে দূষিত করে আসছে। তবে এবার শহরের আবাসন বাজারে নতুন একটি ধারা দেখা যাচ্ছে, মানুষ ইচ্ছাকৃতভাবে শহরতলির দিকে সরে যাচ্ছে। বড় পরিবহন অবকাঠামো প্রকল্প এবং মূল শহরের সঙ্গে প্রান্তিক এলাকার মূল্যের ক্রমবর্ধমান ব্যবধানের কারণে সাভার, কেরানীগঞ্জ ও পূর্বাচলের মতো শহরতলিগুলো এখন গৃহক্রেতাদের কাছে বাস্তব বিকল্প হয়ে উঠছে।

পরিবহন সংযোগ খুলে দিচ্ছে প্রান্তিক এলাকা

ঢাকা এলিভেটেড এক্সপ্রেসওয়ে, মেট্রোরেল এবং নতুন বাস র‍্যাপিড ট্রানজিট (বিআরটি) করিডোরের কল্যাণে এই বাইরের এলাকাগুলো থেকে শহরের কেন্দ্রে পৌঁছাতে এখন মাত্র ৪৫ থেকে ৯০ মিনিট লাগছে। এই উন্নত যোগাযোগ ব্যবস্থা হাজার হাজার পরিবারের জন্য প্রতিদিনের যাতায়াতকে সহজসাধ্য করে তুলেছে, যারা আগে দীর্ঘ ও অনিশ্চিত যাত্রার মুখোমুখি হতেন। গত এক দশকে পরিকল্পিত বা বাস্তবায়িত এই অবকাঠামো ব্যয় কার্যত শহরের যাতায়াত মানচিত্র নতুন করে আঁকছে এবং এমন জমি উন্মুক্ত করছে, যা একসময় আবাসিক বিনিয়োগের জন্য অনেক দূরে বলে বিবেচিত হতো।

মূল্যের ব্যবধানই চাহিদার মূল চালিকাশক্তি

সাভার, কেরানীগঞ্জ ও পূর্বাচলের মতো শহরতলিগুলোতে প্রতি বর্গফুটের দাম মূল ঢাকার তুলনায় ৫০ শতাংশ পর্যন্ত কম বলে জানা গেছে। এই মূল্যের ব্যবধানই বাইরের দিকে সরে যাওয়ার সবচেয়ে বড় কারণ। শহরের ভেতরেও আফতাননগর ও বসিলার মতো এলাকায় কার্যক্রম বাড়ছে। আফতাননগর তরুণ পরিবারগুলোর কাছে একটি আকর্ষণীয় এলাকা হিসেবে গড়ে উঠছে, মূলত ইস্ট ওয়েস্ট ইউনিভার্সিটি, ব্র্যাক ইউনিভার্সিটি ও হাতিরঝিলের কাছাকাছি হওয়ার কারণে। অন্যদিকে বসিলায় আবাসন খাতে উল্লেখযোগ্য উত্থান দেখা গেছে, ২০২১ সালের হিসাব অনুযায়ী সেখানে জমির দাম প্রতি বর্গফুটে প্রায় ২,০০০ টাকা এবং অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রতি বর্গফুটে প্রায় ৪,২০০ টাকা ছিল।

পরিকল্পনার সিদ্ধান্তই বাজার নির্ধারণ করছে

শহরতলির দিকে এই স্থানান্তর কেবল মূল্যের বিষয় নয়। নীতিগত ও পরিকল্পনাগত সিদ্ধান্ত, বিশেষত এক্সপ্রেসওয়ে ও মেট্রো করিডোরকে অগ্রাধিকার দেওয়া, কার্যত উন্নয়নকে প্রান্তিক এলাকার দিকে পরিচালিত করেছে। পূর্বাচলে নতুন টাউনশিপের জন্য সরকার-সমর্থিত প্রকল্প এবং সাভারে শিল্প স্থানান্তরের জন্য জমি বরাদ্দ এমন একটি সরবরাহ তৈরি করেছে, যা এক দশক আগেও ছিল না। কেরানীগঞ্জে বুড়িগঙ্গা নদীর ওপর দ্বিতীয় সেতু নির্মাণ মিশ্র-ব্যবহারের উন্নয়নের জন্য বিশাল জমি উন্মুক্ত করে দিয়েছে।

সামনে কী আসছে

ক্রেতাদের জন্য বর্তমান সুযোগটি সাশ্রয়ী মূল্য ও উন্নত যোগাযোগের সমন্বয় ঘটাচ্ছে, তবে অবকাঠামো সম্পন্ন হওয়ার গতি এখনও অসম। এই বাইরের শহরতলিগুলোতে ফ্ল্যাট বা জমি কেনার কথা ভাবছেন এমন যে কেউ আগে নিশ্চিত হয়ে নেওয়া উচিত যে পরিকল্পিত পরিবহন সংযোগগুলো সত্যিই চালু আছে কিংবা নির্দিষ্ট সময়সীমার মধ্যে নির্মাণাধীন রয়েছে। মূল শহরের তুলনায় প্রতি বর্গফুটে অর্ধেক দামে পাওয়ার সুযোগটি স্পষ্টভাবেই আকর্ষণীয়, তবে এই এলাকাগুলোর দীর্ঘমেয়াদি বাসযোগ্যতা নির্ভর করবে স্কুল, হাসপাতাল ও নাগরিক সুবিধাগুলো ক্রমবর্ধমান জনসংখ্যার সঙ্গে তাল মেলাতে পারে কিনা তার ওপর।